再建築不可物件は売却できる？高く売る方法と売却相場

再建築不可物件は建て替えができないため売れないと考える人が多いですが、実際には売却可能です。ただし一般的な物件とは異なる売却方法が必要になります。本記事では再建築不可物件の売却相場から売却方法、信頼できる買取業者の選び方まで詳しく解説します。ぜひ最後までご一読ください。

再建築不可物件とは何か

再建築不可物件とは、現在ある建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができない土地や建物のことです。

この制限が生まれる最も大きな理由は「接道義務」を満たしていないためです。建築基準法では、建物を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。この条件を満たさない土地では、たとえ古い建物があっても取り壊した後に新築することはできません。

再建築不可物件の多くは、建築基準法が制定された1950年より前に建てられたものです。当時は現在の建築基準がなかったため、狭い道にしか接していない土地でも建物を建てることができました。しかし現在の法律では、これらの物件は再建築不可という扱いになっています。

売却が困難な理由

再建築不可物件の売却が困難な理由は主に3つあります。

1つ目は建て替えができないことです。将来建物が古くなっても新築に建て替えることができないため、マイホームとして長期間住むことを考えている人には敬遠されます。

2つ目は住宅ローンが組みにくいことです。金融機関は再建築不可物件を担保価値が低いと判断するため、住宅ローンの審査が通りにくく、現金での購入が前提となることが多いです。

3つ目は築年数が古いことです。多くの再建築不可物件は築70年以上と非常に古く、設備の老朽化が進んでいるため修繕費用が高額になる可能性があります。

再建築不可物件の売却相場

再建築不可物件の売却相場は、同じ立地の一般的な物件価格の5割から7割程度が目安とされています。

たとえば周辺の一般的な物件が2,000万円で取引されている場合、再建築不可物件なら1,000万円から1,400万円程度での売却が現実的な価格帯です。ただしこの相場は物件の状態や立地条件によって大きく変動するため、場合によっては3割程度まで下がることもあれば、条件が良ければ7割を超える価格で売却できることもあります。

価格が安くなる理由は前述の制限に加えて、購入できる人が限られることが大きく影響しています。現金での購入が必要になることや、将来的な活用に制限があることから、投資目的の購入者や特殊な事情がある人以外は購入を検討しません。

立地と築年数による価格差

再建築不可物件でも立地条件が良ければ、相場より高い価格での売却が期待できます。駅に近い場所や商業施設が充実したエリアの物件は、再建築不可であっても需要があります。現在の建物をリフォームして住み続けたり、賃貸物件として活用したりする目的で購入を検討する人がいるためです。

再建築不可物件を確実に売る方法

再建築不可物件を確実に売却するには、専門の買取業者に依頼するのが最も効果的な方法です。一般的な不動産仲介では買い手を見つけることが困難ですが、再建築不可物件を専門に扱う買取業者なら、物件を直接買い取ってくれます。

これらの業者は再建築不可物件の活用ノウハウを持っており、購入後にリフォームや隣地との統合などを行って再販することで利益を得ています。買取業者に依頼する最大のメリットは売却の確実性とスピードです。仲介では買い手が見つかるまで数か月から1年以上かかることも珍しくありませんが、買取なら査定から契約まで最短で数日から数週間で完了します。また仲介手数料もかからないため、トータルコストを抑えることができます。

隣地への直接売却も有効

隣地の所有者に直接売却を持ちかけるのも効果的な方法の1つです。隣地の所有者にとって、隣接する土地を購入できれば敷地を広げることができ、場合によっては再建築可能な条件を満たすことができる可能性があります。

特に隣地も狭小地である場合は、2つの土地を合わせることで有効活用できるようになるため、相場より高い価格で売却できることもあります。

買取業者を選ぶポイント

買取業者を選ぶ際は、複数の業者に査定を依頼して比較検討することが重要です。再建築不可物件の査定は業者によって評価基準が大きく異なるため、同じ物件でも査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。最低でも3社から5社程度に査定を依頼し、提示された価格と条件を比較することで、より良い条件での売却が可能になります。

査定額だけでなく、業者の信頼性も重要な判断要素です。再建築不可物件の取り扱い実績が豊富で、過去の事例を明確に示すことができる業者を選ぶことが大切です。また契約条件についても詳しく確認する必要があります。

実績と専門性の確認方法

信頼できる買取業者を見分けるには、再建築不可物件の取り扱い実績を確認することが重要です。会社のホームページに具体的な買取事例が掲載されているか、年間の取り扱い件数はどの程度かなどを確認しましょう。また宅地建物取引業の免許番号や、業界団体への加盟状況なども信頼性を判断する材料になります。

まとめ

再建築不可物件は一般的な不動産市場では売却が困難ですが、適切な方法を選択すれば確実に売却することが可能です。売却相場は一般的な物件の5割から7割程度になりますが、立地条件や建物の状態によって価格は大きく変動します。最も確実な売却方法は専門の買取業者への依頼で、複数業者への査定依頼と条件比較を行うことで、より良い条件での売却が実現できます。売却を検討している場合は、物件の価値がさらに下がる前に早めの行動を取ることが重要です。

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