不動産売却における媒介契約とは？種類ごとの特徴や締結時の注意点について解説！

不動産売却を決めたら、不動産会社に依頼をするかと思います。その際には、媒介契約を結ぶ必要があります。言葉は聞いたことあるけど、詳細は分からない方も、多いのではないでしょうか。この記事では、不動産売却時の媒介契約とはなんなのか、その種類や選び方、締結時の注意点をご紹介します。

不動産売却における媒介契約とは？

まずは、媒介契約とはどういったものかを解説します。この契約は、不動産を売りたい依頼者と、宅地建物取引業者である不動産会社の間で結ぶものです。不動産を売りたい依頼者のために、不動産会社が買主を探すためには、媒介契約を結ばなければなりません。不動産の売買や、そのための仲介契約では大きな金額が動きます。

また、法律も絡み、たくさんの決まりがあるので、不動産会社はきちんと書面を作り、依頼者に交付する義務があります。書面の内容は、不動産の情報や売買の予定価格、報酬額、媒介契約の種類、違反があった場合の措置などです。これらを明確にしておくことでトラブルを防ぎ、不動産知識のない依頼者も、法律で守ってくれます。

媒介契約の種類ごとの特徴

媒介契約には、3つの種類があります。3つの契約の違いは主に、ほかの不動産会社とも媒介契約を結べるか、売主が自分で買主を探せるかの2点です。ひとつずつ紹介します。

一般媒介契約

「一般媒介契約」は、3種類の中で売主にかかる制限が一番少ないです。複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、自分で探した買主と売買契約をすることもできます。契約期間の定めもとくにありませんが、一般的には3か月ごとの更新が多いようです。自動更新はありません。

制限が少なく自由度は高いものの、ほかの2種類にはある、定期的な報告義務や指定流通機構というものへの登録義務もないため、少しサポート力は弱まる傾向があります。また、一般媒介契約では、明示型と非明示型があり、複数の不動産会社と媒介契約をした際に、どこと契約したかを明示するかどうかを決めます。

︎専任媒介契約

2つ目は「専任媒介契約」です。一般媒介契約と比べると、少し制限が強くなります。売主が、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。しかし、売主自身が見つけた買主との契約は可能です。

また、契約の有効期間が、3か月を超えることはできないと決まっており、更新する場合は、依頼者からの申し出があったときだけです。不動産会社は、業務の処理状況を2週間に1回以上、依頼者に報告する義務が発生します。また、専任媒介契約の場合は、国土交通大臣が指定する流通機構に登録する義務があります。これは簡単にいえば、不動産の情報を登録するシステムです。専任媒介契約では、契約を結んでから、7営業日以内に不動産会社が登録しなければなりません。

︎専属専任媒介契約

3つ目は「専属専任媒介契約」です。依頼者は、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできず、自ら買主を探して売買契約を行うこともしてはいけません。有効期間は3か月で、依頼者から申し出があった場合のみ更新できます。不動産会社は、業務処理状況の報告を、1週間に1回以上しなければなりません。指定流通機構への登録義務もあり、専任媒介契約より短い、5営業日以内にする必要があります。登録する内容は、専任媒介契約と同じです。

どの媒介契約を選ぶのがおすすめ？

では、どの契約をするのがいいかを解説します。人によって、おすすめできる契約形態は違います。自分に合った契約をしましょう。

一般媒介契約がおすすめの人

買い手のつてがあったり、不動産に関する知識を持ったりしていて、自分でも買主を探したい方には、一般媒介契約がおすすめです。また、売却を急いでおらず、買主を慎重に選びたい方にも、おすすめできます。

専任媒介契約がおすすめの人

自分でも買い手を探したいけど、不動産会社にも力を入れてほしい場合や、どの契約にするか迷っている方には、専任媒介契約がおすすめです。もちろん、一般媒介契約だからといって、力を入れてくれないわけではありません。

しかし、専任媒介契約では、2週間に1回以上の報告義務があるので、状況を把握しやすく、要望も伝えやすくなります。また、契約内容も、3種類の中でもっともバランスがよいので、なかなか決めきれない方は、とりあえず3か月という気持ちでやってもよいでしょう。

専属専任媒介契約がおすすめの人

買い手のあてがなかったり、自分で探す余裕がなかったりする方には、専属専任媒介契約がおすすめです。売主自身は身動きが取れなくなりますが、不動産会社の義務が大きくなるので、積極的に動いてくれることが期待できます。すべて任せたい方には、とてもおすすめです。

媒介契約を締結する際に注意するべきポイント

まずは、契約書面が交付されたら、各項目を確認しましょう。見慣れてないと理解しにくいかもしれませんが、分からないことは遠慮なく聞きましょう。また、媒介契約の種類だけでなく、依頼する不動産会社も、下調べをして相談することをおすすめします。担当者との相性もあるうえ、ある程度、実績のある会社の方が安心できるでしょう。インターネットなどで調べれば、会社の情報や口コミが見られるので、事前に確認しておきましょう。

まとめ

この記事では、不動産を売却する際の、媒介契約の種類や注意点をご紹介しました。不動産に関する法律は難しく、理解するのはなかなか難しいです。しかし、依頼者側が不利になるような特約は、無効になることも多いです。疑問に思ったことがあれば、一度調べてみたり、直接尋ねたりしてみましょう。安全に不動産を売却できるように、ご自身に合った不動産会社と媒介契約を探してください。

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