相続した土地を売却！節税対策もできるってホント？

土地を相続しても使い道がなければ、売却を検討するでしょう。そもそも土地は相続税などで維持するにも費用がかかります。そこで売却をするわけですが、タイミングが重要です。相続した土地を売却した際にかかる税金や控除なども事前に把握する必要があります。当記事では、相続した土地の売却を徹底解説するのでぜひ参考にしてみてください。

相続した土地は売却のタイミングが重要！

不動産を相続すると、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までが売却の適切なタイミングとなります。その理由に、譲渡所得税が節税になる特例があります。一般的に相続税の取得費加算と呼ばれる制度であり、不動産を売却して譲渡益が出ると発生する譲渡所得税を抑えられるのです。

具体的には譲渡所得を計算する際は取得費と譲渡費用を控除しますが、この取得費に相続税の一部を上乗せできるのです。結果として節税効果を持つものであり、譲渡所得を引き下げられます。ただ、こちらの特例を適用するためには条件があります。

相続税の取得費加算の特例条件3つ

まずは相続、または遺贈により財産を取得する必要があります。こちらは相続により取得したことになるので問題ないでしょう。2つ目の条件が財産を取得した人に相続税が課税されていることです。相続税が課税されていなければ適用されないので要注意です。3つ目は相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することです。

売り急ぎには注意すべき

相続税の取得費加算は期間が限定されているため、売却が遅れてしまえば節税効果を失います。そこで期限ギリギリになって売ろうと焦り、安く買い叩かれる、といった事例も少なくありません。土地の売却には少なくても数ヶ月かかるもので、なかには1年や2年かかることもあります。

早めに活動を開始しなければ、適正価格よりもかなり安い価格で売ることになる可能性も少なからずあります。せっかく相続税の取得費加算ができたのに、所得税納税後の手取り額が大きく減少する恐れもあります。

期限が迫っている場合は、相続税の取得費加算の適用にこだわって売り急がないようにしましょう。取得費加算されなくても良いので、じっくり時間をかけて適正価格で売却することをおすすめします。

相続した土地を売却した際にかかる税金

相続した土地を売却すると、以下の3つの税金がかかります。

登録免許税

登記手続きの際に国に納める税金のことを指します。税率は登記の種類によって異なっており、土地の所有権移転登記は2.0％であり、建物（住宅用家屋）を新築したときの所有権保存登記は0.4％です。また、中古住宅などの所有権移転登記は2.0％です。

売主が一般的に支払うのは、相続登記および抵当権抹消登記、そして住所変更登記です。相続登記の税率は0.4％であり、抵当権抹消登記と住所変更登記はそれぞれ不動産1件に付き1,000円です。

印紙税

経済取引等にともない契約書や領収書などの文書を作成するケースで、印紙税法に基づきその文書に課税される税金のことを指します。契約額によって印紙税額は異なり、50万円以下は200円、500万円以下は1,000円、1,000万円以下は5,000円、5,000万円以下は1万円などと決まっています。

譲渡所得税

土地を売却して得た譲渡所得。いわゆる利益に課される税金を指します。具体的には所得税・住民税・復興特別所得税の3つを指しており、譲渡所得税2税率をかけ合わせて算出されます。

税率は売却する不動産の所有期間によって代わり、所有期間が5年以下の土地売却の税率のほうが高く設定されています。ちなみに相続した土地は故人の所有期間も引き継ぐので、故人が10年、あなたが1年の所有期間であると11年として計算されるのです。

3年以内なら利用できる控除がある

相続開始から3年以内であれば取得費加算の特例以外にも控除が利用できます。「相続空き家の3,000万円特例控除」と呼ばれるものです。控除額は最大で3,000万円であり、適用条件は親が住んでいた土地です。また昭和56年5月31日以前に建築された建物であることも必要になるため、対象はそれほど多くないでしょう。

さらに商業利用の目的でその不動産を活用したことがある場合も、条件から除外されてしまうので注意してください。ちなみに「相続空き家の3,000万円特例控除」が活用できれば、譲渡所得が3,000万円未満であれば、実質的に税金を非課税にできます。

まとめ

相続した土地を売却する際の節税について解説しました。相続した不動産を相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却できれば、譲渡所得税を節税できます。ただ売り急ぎは禁物であり、安く買い叩かれてしまっては本末転倒。焦ることのないように、使わない不動産である場合はなるべく早くから売却手続きを進め、買い手を探すよう努めましょう。また条件は厳しいですが、古い物件であれば相続空き家の3,000万円特例控除も活用できます。大きな控除となるため、利用できそうな物件の場合は相続空き家の3,000万円特例控除の利用も検討してください。

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