土地の査定額はどうやって決まる?価格を左右するポイントとは

公開日:2022/09/15

土地の査定額はどうやって決まる?

保有している土地を売却するときや、土地を新しく相続するときに気になるのが、土地の査定額です。たとえば同じ面積を持つ土地でも価格は異なることがありますが、土地の査定額はどのように決まるのでしょうか?今回は土地の価格を左右するポイントについて、自分で査定額・不動産価格を知る方法とあわせて解説します。

土地の査定額を決める要因・ポイントとは

土地の査定には「取引事例比較法」が用いられることが一般的で、該当する土地と同じような条件の土地の取引事例を参考にしながら、大まかな査定額が決まります。さらに、以下で紹介する10の要因・ポイントを考慮して、最終的な金額が算出されます。

公法上の規制

まずは公法上の規制です。土地があるエリアによっては住居用や商業用、工業用など、土地の用途があらかじめ決められているところがあります。たとえば、住宅しか建設できないエリアよりも、住宅と商業施設を建てられるエリアにある土地の方が、需要が高いことがわかるでしょう。

最寄り駅からの距離

最寄り駅から近ければ近いほど、利便性が向上することから、土地の査定額が高くなります。

ただし、最寄り駅から徒歩圏外の土地の場合は、駅からの距離が査定額に影響は与えません。バス停からの距離のほか、近くに生活に欠かせない商業施設や市役所・病院といった生活施設があるかどうかが査定額に関わります。

土地面積

3つ目は土地面積です。基本的には土地が広い方が、査定額が高くなる傾向にあるでしょう。ただし、面積が広いと土地単価が高くなり、反対に狭いと土地単価が安くなるケースもあります。

土地の形状

同じ土地面積だったとしても、土地の形が細長かったり、いびつだったりすると、査定額は安くなります。

たとえば、いびつな形の土地に住宅を建てた場合、間取りの設計に苦労してしまうでしょう。正方形など、ある程度整った形状の土地の方が、査定額が高くなります。

接面道路の幅

土地に接している道路の幅も、査定額に影響を与えるポイント。道路の幅によって、立てられる建物の大きさが変わってくるためです。幅が広ければ広いほど、大きな建物を建てられるので、査定額も高くなるでしょう。

間口と奥行き

間口とは道路に面している側の、土地の長さのことです。

そして、もう一方の辺を奥行きといいます。間口が狭かったり、間口が狭いにも関わらず奥行が長かったりする土地は、土地の形状と同じように、やはり利用しにくいと判断されがち。査定額が下がる要因となりかねません。

接面道路との位置関係

接面する道路と、どのような位置関係にあるのかも重要です。

たとえば、土地の一面だけが道路に面している中間画地は、日当たりや風通しがよいことから、角地や二方路地よりも査定額が高くなる傾向にあります。

接面道路との高低差

接面している道路よりも土地が低い場合は、査定額が安くなるでしょう。生活排水を引き上げる排水工事のコストがかかること、日当たりや風通しが悪くなることなどが要因です。

土壌汚染や埋蔵文化財など

ほとんど見られないケースですが、もし土壌汚染されていたり、埋蔵文化財があったりする土地の場合、査定額が下がるかもしれません。

土壌汚染では対策費がかかり、また、埋蔵文化財がある場合は、開発自体が中止になる可能性もあるでしょう。

近隣に嫌悪施設があるかどうか

嫌悪施設とは風俗店や産業廃棄物処理場、下水処理場、墓地、軍事基地などのことです。

人に不快を与えるものとされており、近隣に存在すると、査定額が下がってしまいます。

自分で査定・不動産の価格を知る方法

自分で査定・不動産の価格を知る方法として知られているのが「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の活用です。

そして、3つのなかで最も活用されているのが道路に面した土地の価格水準を表した、相続税路線価です。国税庁が毎年公表しており、ホームページ上に掲載されています。

土地が面している道路の路線価に土地の広さをかけるだけで、相続税評価額の目安を算出できます。たとえば、路線価が10万円で土地面積が100㎡だった場合は「10万円×100㎡=1,000万円」が相続税評価額です。

査定の前にはこれを確認しておくとスムーズになる!

不動産会社へ査定を依頼する前に上記で紹介した方法を用いて、必ず自分で査定額の目安を知っておきましょう。

査定額の目安よりも高すぎたり、反対に安すぎたりする不動産会社があった場合に注意できるようになります。どのような理由から、査定額の目安と大きく差があるのかも質問してください。

また、隣家と接している場合は境界線を明確にさせておくことも重要です。境界線を示せる書類がないときは、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。費用がかかりますが、隣家とのトラブルを防止できます。

まとめ

土地の査定額は取引事例比較法を基に算出された金額に、公法上の規制や最寄り駅からの距離、土地面積などの要因・ポイントを踏まえて、具体的な金額が決定されます。

売却する際は不動産会社に査定を依頼するのが通常ですが、依頼する前に自分で査定額を出しておくとよいでしょう。国税庁のホームページ上で確認できる、相続税路線価を活用するのがおすすめです。

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