不動産売却に必要な「不動産売買登記」と「住所変更登記」についてそれぞれ解説

不動産には「登記」と呼ばれるしくみが導入されており、どこの誰が所有しているのか登録されています。もしも、お手持ちの不動産を別の方に売却する場合には、不動産売買時には「不動産売買登記」と「住所変更登記」を行う必要があります。この記事では複雑なこの2つの手続きについて、分かりやすく解説します。

「不動産売買登記」とは？

不動産は非常に価値のある資産のひとつです。土地は田畑、農地はもちろんのこと、借地にするなどの有効活用が考えられます。建物も同様で賃貸にしたり、ご自身が住んだりすることも可能であり、大切な資産です。そのため、どこの誰が所有しているのかはっきりと所有者を特定させるためにも、不動産には「登記」と呼ばれるしくみが導入されています。

登記には所有者の住所や氏名が記載されているほか、所有者の変遷についても記録されています。不動産にはさまざまな権利が発生するため、担保権についての記録や共同所有者名なども記載されています。では、不動産の売買時に行われる「不動産売買登記」とはどのようなものでしょうか。

所有権移転登記を行う

不動産を売却する場合、不動産がご自身の物ではなくなるため、所有者が変わります。そのため、所有権を移転する登記を行う必要があるのです。所有権移転自体は相続時にも行われており、相続登記と呼ばれます。手続き自体は所有権移転を指しますが、不動産売買時には不動産売買登記、相続時には相続登記と呼ばれているのです。

不動産は非常に高額な価値のあるものが多く、売買で金銭のやり取りが発生しているにもかかわらず、所有権が正しく映っていなければ、大きなトラブルになってしまいます。そのため、売主には不動産売却時に買主側へ所有権を移転するように求められます。

「住所変更登記」とは？

では、不動産売買時に行われている「住所変更登記」とは一体どのようなものでしょうか。現在売却する不動産の登記簿謄本に書かれている売主側（所有者側）の住所と、現在の住所が異なっている場合があります。特にお住まいではない不動産の場合、所有者の住所の変更を慌てるケースは少ないため、現在のご住所と相違することがよくあります。

しかし、不動産の売却時に必要な不動産売買登記（所有権移転登記）は、印鑑証明書の原本が必要であり、印鑑証明書の住所と不動産登記簿の所有者の住所が一致している必要があります。同一人物であるという証明のために、印鑑証明書を付帯する意味もあるからです。

もしも現住所が異なっている場合には印鑑証明書上の住所に合わせる形で、住所変更登記も行う必要があります。不動産売買のタイミングで売主が引っ越しを検討している場合には、印鑑証明書も新たな引っ越し先の自治体で登録を完了する必要があります。

このように不動産売買には複雑な登記上の手続きが複数発生するため、不動産売買時には引っ越しや証明書の手続きなどにも注意が必要です。また、抵当権がある場合には抵当権者に許可を経て抹消の手続きも必要です。

「不動産売買登記」と「住所変更登記」は同時に行う必要ある？

不動産売買を円滑に進めるためには、登記上の変更の手続きを滞りなく進める必要があります。では、今回紹介している不動産売買登記と住所変更登記は、売買時のどのようなタイミングで実施するべきなのでしょうか。

基本的に同時に登記変更を行う

登記簿は法務局の管轄で管理されており、公的な書類です。不動産は繰り返しですが、非常に価値のある資産のひとつです。時には抵当権を付帯し、高額のローンを組むことさえできます。

もしも所有権移転や住所変更登記にずれがあり、二重の売買が成立してしまったら、買主は金銭の支払いを完了している場合でも、自身の不動産であるという主張ができなくなってしまいます。

また、買主側も印鑑証明書と登記簿上の所有者住所が全く異なっているにもかかわらず、売買が成立してしまったらどうなるでしょうか。全く知らない同姓同名の人の印鑑証明書で、売買が成立してしまい大切な不動産を失ってしまう可能性もあります。

不動産売買時のこうした無用なトラブルを避けるためにも、基本的に不動産売買登記（所有権移転登記）と住所変更登記は同時に行われているのです。

不動産売買時の登記変更は誰が行うのか

不動産登記の変更に関しては、法務局で指導を受けながらご自身で変更を行うことも可能です。しかし、抵当権の抹消も発生しているケースや、不動産会社を介して面識のない第三者に売却する場合には、ご自身で行うよりも不動産会社の提携している司法書士や、ご自身で司法書士に依頼されることが一般的です。

司法書士は登記の専門家であり、登記変更時には報酬を支払う必要があります。しかし、登記変更の書類作成は必要書類の指示も的確であり、円滑な取引をアシストしてくれます。もしも、ご自身による不動産登記の変更にご不安がある場合には、司法書士にまとめて依頼をすることがおすすめです。

登記変更時には税金も発生する

不動産登記の変更時には、税金も発生します。「登録免許税」とは不動産登記を行う方が国に納める税金です。所有権移転登記の内容によって税率が異なっており、売買による税率は土地も建物も2.0%（軽減措置あり）となっています。この税率を不動産の固定資産税評価額に乗じて算出されています。軽減措置は期限が設けられているため、売買時には必ず軽減措置の有無を確認するようにしましょう。

まとめ

この記事では不動産売買時には知っておく必要がある、「不動産売買登記」および「住所変更登記」について、分かりやすく解説を行いました。不動産は価値ある資産のため、法務局が厳重に管理をしている登記というしくみが導入されています。売買時には無用なトラブルを避けるためにも、適切なタイミングで登記を行うようにしましょう。ご不明な点がある場合には、登記の専門家である司法書士にご依頼されることがおすすめです。

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